Um preço de concurso acima do orçamento não significa que o projecto está morto — significa que o projecto precisa de ser repensado. Aqui está como resgatámos uma moradia em Palmares Ocean Living & Golf que já tinha passado por concurso completo, e o que o processo de value engineering implica na prática.
Acontece com mais frequência do que a indústria gosta de admitir. Um cliente tem um terreno, contrata um arquitecto, trabalha num projecto pelo qual está genuinamente entusiasmado — e depois vai a concurso. As propostas chegam. E os números, quando apresentados a preto e branco, simplesmente não fecham.
Nesse momento, a maioria das pessoas enfrenta o que parece uma escolha impossível: reduzir a ambição do projecto, encontrar mais capital ou desistir. Nenhuma dessas opções é boa quando já passou meses e gastou uma quantia significativa para chegar à fase de concurso.
Existe uma quarta opção, e é a que é mais frequentemente ignorada: o value engineering. Não reduzir o projecto a um esqueleto, mas repensar como a mesma ambição arquitectónica é construída — de forma mais inteligente, mais eficiente e a um custo que realmente faz sentido.
O Que é Realmente o Value Engineering
O termo é frequentemente mal usado. Value engineering não é uma forma elegante de dizer "tornar mais barato". É um processo disciplinado de interrogar cada elemento de um projecto e perguntar se existe uma forma melhor de alcançar o mesmo resultado com menos custo. Por vezes isso significa mudar uma abordagem estrutural. Por vezes significa reespecificar um material que tem exactamente o mesmo aspecto mas custa uma fracção do original. Por vezes significa redesenhar uma secção do edifício inteiramente porque a configuração original era cara de construir sem nenhuma boa razão arquitectónica.
Bem feito, o value engineering produz um projecto que é funcionalmente e esteticamente igual ao original — ou melhor — a um custo que o cliente consegue realmente construir. Mal feito, produz um edifício comprometido de que ninguém se orgulha. A diferença reside quase inteiramente em quem o faz e em quanto compreende os custos de construção ao nível dos componentes, não apenas numa cifra global.
Esta não é uma tarefa para um arquitecto sozinho, por mais talentoso que seja. Requer alguém que compreenda como os edifícios são realmente avaliados e construídos — onde os empreiteiros fazem a sua margem, onde estão os verdadeiros factores de custo e onde o dinheiro está a ser gasto em coisas que acrescentam custo sem acrescentar valor. Esse conhecimento vem da obra, não da prancheta.
Um Projecto em Palmares Ocean Living & Golf
No início deste ano, um cliente privado chegou-nos exactamente com este problema. Tinha um lote em Palmares Ocean Living & Golf — um dos endereços de resort mais prestigiados do Algarve, nos arredores de Lagos com acesso directo ao campo de golfe e vistas sobre o estuário da Meia Praia. O projecto era sólido. O arquitecto tinha feito um bom trabalho. Mas tinha sido a concurso junto de empreiteiros, e o custo de construção tinha regressado a um nível que tornava a economia do projecto inviável face ao valor de saída pretendido pelo cliente.
O projecto precisava de ser resgatado. Não apenas repriced — genuinamente repensado.
A Orla assumiu o exercício completo de value engineering. Ao longo dos seis meses seguintes, redesenhámos a propriedade de raiz: mesmo terreno, mesmo briefing, mesma linguagem arquitectónica — mas com cada decisão estrutural e de especificação escrutinada quanto à eficiência de custo. O resultado foi um projecto resolvido que entregava o que o cliente queria construir, a um custo que tornava os números viáveis.
€7M+
valor de saída alvo
O projecto passou de economicamente inviável a uma oportunidade com dois caminhos claros para a execução — e um objectivo de saída definido — em seis meses.
A Camada de Planeamento em Palmares
Um projecto dentro de um resort como Palmares tem uma complexidade adicional que os clientes frequentemente não antecipam: o processo de consulta prévia de planeamento interno do resort. Antes de qualquer processo avançar junto da Câmara Municipal local, tem de passar pelo conselho de Palmares, que tem os seus próprios padrões de design e requisitos de aprovação para qualquer nova construção dentro do empreendimento. Este processo é separado — e corre em paralelo com — o processo de licenciamento português padrão. Acrescenta uma camada de navegação que requer tanto compreensão de como o resort funciona como relações dentro dele.
Temos ambos. Os nossos contactos em Palmares e a nossa relação de trabalho estabelecida com a câmara local permitiram-nos avançar a consulta eficientemente, sem os atrasos que ocorrem tipicamente quando um cliente ou a sua equipa profissional trabalha sem esse contexto pré-existente. O cliente chegou sem conhecer ninguém no sistema local. Quando a consulta de planeamento ficou concluída, tinha uma rede dedicada — arquitectos, engenheiros, contactos jurídicos, liaisons do resort — em quem pode confiar para cada fase do projecto.
Duas Vias para a Execução
Com um projecto resolvido e a consulta de planeamento concluída, o cliente tem agora duas opções claras sobre como construir.
Via 01
Modular via InHaus
Preço fixo acordado desde o início, um programa comprimido face à construção tradicional e um produto acabado de qualidade consistente e verificável. A certeza sobre custo e prazo é particularmente valiosa no topo do mercado, onde atrasos e desvios de custo corroem directamente a margem que torna um projecto viável.
Via 02
Obra tradicional via Orla
Gerida pela Orla com os nossos parceiros de construção estabelecidos — empreiteiros com quem trabalhámos, avaliámos e em quem confiamos para entregar ao padrão exigido por uma moradia em Palmares. Esta via oferece mais flexibilidade na especificação e acabamento, e é a escolha certa para clientes cujo projecto requer elementos feitos por medida que a construção modular não comporta.
Ambas as vias estão disponíveis. A decisão dependerá do programa, da especificação e das prioridades do próprio cliente — e estaremos presentes para gerir aquela que escolher até à entrega.
Se o Seu Orçamento Voltou Acima do Esperado
A coisa mais importante a compreender sobre um preço de concurso que não funciona é que é feedback sobre o projecto, não um veredicto sobre o empreendimento. Os edifícios custam o que custam por causa das decisões tomadas na prancheta. Mude essas decisões — as certas, da forma certa — e o custo muda com elas.
Se tem um projecto que voltou acima do orçamento, ou um empreendimento que estagnou porque os números não fecham, vale a pena falar connosco. O value engineering é uma das coisas centrais que fazemos — e quanto mais cedo estivermos envolvidos no processo, mais conseguimos fazer.